Договір пайової участі (ДДУ) 214-ФЗна що звернути увагу? Федеральний закон "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків"

Рекламний блок

Покупка нової квартири - це серйозний та відповідальний крок. Перед тим, як придбати житло в споруджуваному будинку, потрібно добре все зважити і обдумати. Продаж житлового приміщення передбачає укладення ДДУ (214-ФЗ). На що звернути увагу при підписанні цього документа? Про це піде мова в нашій статті.

дду 214 фз на что обратить внимание

Перші рядки договору

Перш ніж зв'язати себе зобов'язаннями з конкретною будівельною компанією, варто уважно вивчити ДДУ (214-ФЗ). На що звернути увагу з самого початку? Насамперед, необхідно встановити, хто прописаний в документі в якості забудовника. В тексті обов'язково повинно бути вказано повне найменування будівельної компанії. Не завадить і більш докладна інформація - дата і місце реєстрації девелопера, дані свідоцтва про внесення підприємства в ЕГРЮ і т. д.

Договір повинен укладатися від імені забудовника, зазначеного у проектній декларації, дозвіл на будівництво та договорі оренди або купівлі-продажу земельної ділянки під зведення об'єкта. При цьому від особи підприємства може виступати генеральний директор. Саме його підпис має стояти в документі. Якщо ж договір підписаний іншим менеджером, то під час судових розглядів можуть виникнути непередбачені труднощі. Інший співробітник має можливість представляти інтереси компанії тільки за дорученням, і вона повинна додаватися до ДДУ.

Про що піде розмова?

Предмет договору повинен бути вказаний абсолютно чітко, без можливості різночитань. Пайова участь у будівництві житлового будинку передбачає отримання конкретного об'єкта нерухомості у заздалегідь встановлений термін. Саме це необхідно зафіксувати в документі. Будь-які інші питання - участь в інвестиційній діяльності, спільне фінансування будівництва, відступлення права вимоги приміщень після того, як об'єкт буде зданий в експлуатацію, - не мають ніякого відношення до предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо вказує на це. Причому не має значення, написано в заголовку документа «договір участі в пайовому будівництві» чи ні.

долевое участие

Детальний опис - ключ до успіху

Закон 214-ФЗ " про участь у пайовому будівництві наказує, що ДДУ повинен містити всі можливі характеристики об'єкта. У ньому повинні бути прописані будівельний адресу будинку, кадастровий номер земельної ділянки, передбачуваний номер квартири, поверх, на якому вона знаходиться. Крім того, обов'язковим є пункт про фінансові гарантії, які надає забудовник своїм замовникам.

У документі також повинен бути прописаний гарантійний термін на нерухомість і її інженерне обслуговування. Як правило, гарантія на житлове приміщення триває протягом 5 років, на її оснащення - 3 роки. Скоротити період відповідальності за переданий об'єкт законним шляхом забудовник не може.

Питання про вартість квартири

Договір пайової участі повинен містити в собі точне технічний опис майбутнього житла. У ньому повинна бути вказана площа квартири, розмір балкона, лоджії або тераси з урахуванням понижуючого коефіцієнта. Будівельні компанії традиційно намагаються включити в ДДУ пункт про те, що якщо за результатами обмірів БТІ площа житлового приміщення виявиться менше зазначеної в договорі, то пайовик зобов'язаний доплатити за додаткову площу або девелопер поверне частину грошових коштів за недобудовані квадратні метри. Деколи в документі зазначається, що незалежно від кінцевого результату ніхто нікому нічого не повинен.

Досвідчені юристи нагадують, що закон 214-ФЗ не забороняє включати в договір пункт про перегляд ціни. Однак у відповідності з законом про право споживача покупець має право вимагати у забудовника гроші за відсутню площа, тоді як будівельна компанія за зайві квадратні метри нічого отримати не може. В судовій практиці це питання розглядається по-різному.

закон 214 фз

Докладний «портрет» квартири

Укладаючи договір пайової участі, покупцеві краще звертати особливу увагу на деталі. Наприклад, забудовник повинен включити в ДДУ докладний технічний опис об'єкта нерухомості. У документі детально прописуються всі атрибути - віконні блоки, вхідні та міжкімнатні двері, стяжка підлоги, оздоблення стін і стелі і т. д. Якщо житлове приміщення передається з чистової обробкою, то в договорі має зазначатися всі, навіть клас шпалер на стінах. У 214-ФЗ " про участь у пайовому будівництві про це прямо не сказано, однак усні зобов'язання забудовника в суді не пред'явиш. Тому будьте пильні і вимагайте, щоб у ДДУ було повне технічне опис квартири.

Іноді будівельна компанія прагне внести в договір пункт про право вносити зміни в проектну декларацію, планування та інженерні характеристики об'єкта без узгодження з пайовиків. Однак з точки зору закону це неприпустимо: покупець повинен отримати повну інформацію про, що здобувається товар.

Коли чекати виконання зобов'язань?

Повинні бути чітко прописані терміни виконання всіх заявлених зобов'язань в ДДУ (214-ФЗ). На що звернути увагу при вивченні цього розділу договору? Насамперед у ньому має бути вказаний термін дії самого документа. Причому формулювання повинно випливати, що він діє до виконання сторонами всіх зобов'язань.

Крім того, в ДДУ повинна бути вказана дата передачі квартири замовнику. Будівельна компанія часто обумовлює не конкретний термін, а квартал, в якому планує передати ключі від житлового приміщення дольщику. Це не вважається порушенням закону, але доставляє клієнту деякі незручності. Справа в тому, що захист його інтересів у разі порушення строків чітко прописана в 214-ФЗ. Короткий зміст законодавчого акту включає в себе дуже важливий пункт - замовник може розірвати договір тільки через два місяці після закінчення дати передачі об'єкта, зазначеної в ньому. Це означає, що споживачеві доведеться чекати закінчення кварталу, а потім ще 2 місяці, щоб пред'явити свої претензії забудовнику.

Причому будівельна компанія активно шукає можливість обійти 214-ФЗ. Неустойка за зрив термінів може важким тягарем лягти на плечі девелопера, тому він весь час намагається підстрахуватися. Наприклад, включає в договір умова, згідно з яким несе матеріальну відповідальність тільки у випадку власної провини або необґрунтовано розширює перелік обставин нездоланної сили. Тому будьте уважні! Традиційно форс-мажор передбачає атаки терористів, військові дії або катастрофи стихійного характеру. Внесення змін в законодавство, несприятливі погодні умови та бездіяльності контрагентів до нього не відносяться.

214 фз краткое содержание

Якість - ще один підводний камінь ДДУ

214-ФЗ " про участь у пайовому будівництві наказує, що у разі наявності будь-яких недоробок в квартирі компанія зобов'язана усунути їх у розумний строк або виплатити замовникам відповідну компенсацію.

Деякі забудовники намагаються передбачити можливі непорозуміння і включають в ДДУ пункт про те, що дозвіл на введення в експлуатацію прирівнюється до підтвердження відповідності об'єкта проектній документації. Таким чином забудовник намагається мінімізувати свою відповідальність за погану якість житла. Можливість претензії з боку власника цей пункт однаково не виключає, але може викликати проблеми під час судового розгляду.

Як вберегти свої гроші?

Грошова сторона угоди - найважливіший пункт ДДУ (214-ФЗ). На що звернути увагу в цьому питанні? По-перше, в договорі має бути чітко прописана вартість нерухомості. Краще, якщо вона буде вказана в рублях. На жаль, ціна за квадратний метр часто визначається в умовних одиницях, причому без фіксації конкретного курсу в документі. Це значно погіршує умови договору.

По-друге, в ДДУ (зразок можна знайти в будь-якій юридичній конторі, один ми наводимо нижче) має обумовлюватися, в які строки і за рахунок яких коштів буде здійснюватися оплата. Це можуть бути власні заощадження або іпотечну позику, наприклад. І слід уважно вивчити момент, згідно з яким зобов'язання замовника за договором будуть вважатися виконаними. Девелопери наполягають на тому, що це відбувається після зарахування грошових коштів на рахунок будівельної компанії. У підсумку пайовик сильно ризикує. Адже переказ грошей через банк відбувається протягом декількох днів, і весь цей час покупець знаходиться в підвішеному стані. Вирішення цієї проблеми досить просте - договір пайової участі потрібно включити пункт про те, що зобов'язання перед забудовниками вважаються виконаними в момент внесення грошових коштів в банк.

214 фз об участии в долевом строительстве

Хто несе супутні витрати?

Важливо внести ясність у питання про те, яка із сторін буде оплачувати витрати по реєстрації об'єкта нерухомості в Управлінні Росреестра. Крім того, слід визначитися, з якого моменту покупець повинен сплачувати комунальні платежі.

Нерідко забудовники намагаються включити в ДДУ пункт, за яким замовник платить за рахунками за воду і світло з моменту здачі житлового будинку в експлуатацію. Однак передача квартири за актом може відбутися тільки через кілька місяців. Виходить, що, ще не поселившись в новій квартирі, власник повинен буде оплачувати «комуналку». Нічого справедливого в цьому немає, тому закликаємо вас уважно вивчити даний пункт договору.

договор долевого участия

Як розірвати ДДУ?

Пайова участь передбачає не тільки укладення договору, але і можлива відмова від зобов'язань перед забудовником. Якщо це трапляється з ініціативи замовника, то він повинен виплатити неустойку. Під час підписання договору варто звернути увагу на її розмір. Зазвичай вона варіюється в межах 1-15 відсотків від вартості об'єкта нерухомості. Суворі рамки покарання для учасників пайового будівництва в цьому випадку не вказані в 214-ФЗ. Короткий зміст законодавчого акту дозволяє припустити, що дане питання залишено на розсуд сторін. Пам'ятайте про можливі фінансові втрати при розірванні договору і звертайте увагу на розмір неустойки - це допоможе вам заощадити.

дду образец

Насамкінець хочеться зауважити, що дольщику зовсім не обов'язково наполягати на тому, щоб всі пункти договору були детально розписані. Під час судового розгляду буде прийнято до уваги закон про захист прав споживача, який повністю захищає інтереси фізичних осіб.

Рекламний блок



Додати коментар
Ваше Ім'я:   Ваш E-Mail:  


Введіть слово "жінка" без кавичок

Відповідь:
© http://kafedam.pp.ua 2014